KİRACI HAKLARI

İhtarname genellikle tahliye davası açılmadan önceki süreçte gönderilir. Evden çıkmak gibi bir düşünceniz yoksa herhangi bir işlem yapmanız gerekmez.

Konunun yargıya taşınma olasılığı yüksekse, yargılama aşamasında delil olarak kullanılmak üzere bir cevabi ihtarname göndermeniz uygun olur. Cevabi ihtarname için avukat desteği almanız faydalı olacaktır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye talebi içeren ihtarnamelerin ardından tahliye davası açılma ihtimali çok yüksektir. Bu durumda açılacak davanın sonucunu beklemek uygun olur.

Kira bedelinin ödenmemesinden kaynaklanan bir ihtarname gönderildiyse, iki haklı ihtarın ardından icra yoluyla tahliye mümkün olabilir. Bu nedenle kira ödemelerinde belirtilen sürelere uymanız ve kiranızı zamanında ödemeniz yararınızadır.

Türk Borçlar Kanunu’nda kiracının tahliye sebepleri sınırlı sayıda sayılmıştır. Ev sahibi yalnızca şu durumlarda tahliye davası açabilir:

• İhtiyaç: ev sahibinin sağlık durumunun kiralanan eve geçmeyi gerektirmesi, oturduğu yerin konut ihtiyacını karşılayamaması ya da eşinin ayrı yaşamayı talep etmesi gibi.
• Yeniden inşa ve imar: konutta tadilat yapılmasının gerekmesi ve bu sırada kullanımın imkânsız olması.
• Yeni malikin ihtiyacı (bkz. Ev satılırsa).
• Yazılı tahliye taahhüdü: kiracının konutu belirli bir tarihte boşaltacağını tek taraflı ve yazılı olarak taahhüt etmesi.
• İki haklı ihtar: kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi hâlinde ev sahibinin iki kez haklı ihtarda bulunması.
• Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması.

Ayrıca sözleşmenin devamını her iki taraf için de çekilmez hâle getiren önemli sebepler varsa, taraflar fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir; kiracı fesih bildirimine uymazsa ev sahibi tahliye davası açabilir.

Tahliye davaları, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılabilir. Kira sözleşmesi süresizse (yani kira süresi 1 yıldan uzunsa) fesih ve bildirim sürelerine göre sözleşmenin sona ereceği tarihi beklemek gerekir; dava bu tarihten itibaren 1 ay içinde açılabilir.

1 yılı aşan kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca yenilemeye gerek kalmaksızın 10 yıllık uzama süresine tabidir. Bu nedenle ev sahibi, sözleşme süresinin bittiğini öne sürerek sözleşmeyi sona erdiremez.

10 yıllık uzama süresinin sonunda ev sahibi, sonraki her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir veya tahliye davası açabilir.

Tahliye davası, dilekçenin mahkemeye sunulmasından itibaren ortalama 1 ile 1,5 yıl sürmektedir.

Bu davanın açılabilmesi için ev sahibinin kendisinin, eşinin, çocuklarının (altsoyunun), anne-babasının (üstsoyunun) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin evi konut olarak kullanma ihtiyacında olması gerekir. Bu ihtiyacın gerçek ve samimi olması şarttır.

Dava, belirli süreli sözleşmelerde sözleşmenin sona ermesinden; belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve fesih için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açılmalıdır.

İhtiyaç gerekçesiyle tahliye edilen ev, tahliyenin üzerinden 3 yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Ev sahibi bu yasağa uymazsa kiracının haksız tahliye nedeniyle tazminat hakkı doğar; tazminat, son kira yılında ödenen 1 yıllık kira bedelinden az olamaz.

Kira sözleşmesinin üzerinden 10 yıl geçmemişse ev sahibi kiracıyı gerekçesiz olarak çıkaramaz.

Ev sahibi evi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut olarak kullanmak zorundaysa sözleşmeyi feshedebilir. Bunun için mahkemede ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu kanıtlaması gerekir.

Bu gerekçelerin yalnızca davanın açıldığı tarihte değil, yargılama boyunca da geçerliliğini sürdürmesi gerekir.

Açabilir; ancak aşağıdaki gerekçelerden birinin oluşması gerekir:

• Kiracının, evi belli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesine rağmen boşaltmaması.
• Kiracının kira bedelini ödememesi ve ev sahibinin kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunması.
• Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun olması.

Ayrıca Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine göre kiracı, evi teslim aldıktan sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri (aidat gibi) ödemezse, ev sahibi yazılı olarak bir süre verip bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Bu süre, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gündür.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) 12 aylık ortalamasındaki değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Ev sahibi bu yasal sınırın üzerinde artış talep edemez; ekonomideki durumu gerekçe göstererek kirayı yüksek oranda artıramaz. Aynı kural yeni ev sahibi için de geçerlidir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, bir önceki kira yılındaki TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre değişim oranını geçmemek koşuluyla kira artış hükmü geçerlidir.

Dolayısıyla çatılı işyeri kiralarında da üst sınır TÜFE ortalaması olmak üzere, taraflar serbestçe bir artış oranı belirleyebilir.

Azami kira artışı bakımından 5 yıllık sürenin bir önemi yoktur; ev sahibi 5 yılın sonunda da yasal sınırın üstünde kira isteyemez.

Ancak ev sahibi 5 yılın sonunda “kira tespit davası” açma hakkına sahiptir. Bu davada kira bedelinin mevcut bedelden yüksek olması gerektiğine ilişkin karar alınabilir; ev sahibi talep ederse mahkemenin belirlediği bedel davanın açıldığı tarihe kadar geriye doğru hesaplanır.

Bu nedenle 5. yılın sonu, kira sözleşmelerinde bir eşik olarak görülür.

Sulh Hukuk Mahkemesinde kira tespit davası açılarak kira bedelinin mahkemece belirlenmesi sağlanabilir. Bu davayı kiracı da ev sahibi de açabilir.

Mahkeme; konutun bulunduğu bölgeyi, konutun durumunu ve sözleşmenin şartlarını dikkate alarak, bilirkişi raporu ışığında 1 yıllık süre için uygulanacak kira bedelini belirler. 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde hâkim, TÜFE’deki 12 aylık ortalama değişim oranını, evin durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutar.

Yargıtay’ın kira tespit davalarındaki yaklaşımı, TÜFE oranındaki artış uygulamasının üst üste 3 yıl için uygulanabileceği, bu süreden sonra anlaşmazlık olursa kira bedelinin hak ve nesafet kurallarına göre belirlenmesi gerektiği yönündedir.

Böyle bir hükmün geçerliliği yoktur. Ev sahibinin, kira sözleşmesinin süresi dolduğu gerekçesiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı bulunmamaktadır.

Uygulamada ise kira sözleşmesinden ayrı olarak kiracıdan tahliye taahhütnamesi alınabilmektedir. Ayrı düzenlenen bir tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için:

• Yazılı olarak düzenlenmesi,
• Tahliye tarihinin açıkça yazılması,
• Kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte ve konut kiracıya teslim edildikten sonra düzenlenmiş olması gerekir.

Bu şartları taşımayan taahhütname geçersizdir. Şartları taşıyan bir taahhütname olsa bile ev sahibi, taahhüt edilen tarihten sonraki 1 ay içinde icraya başvurmaz veya dava açmazsa taahhüdün hükmü kalmaz.

Kira sözleşmesinin geçerliliği herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Yazılı sözleşme yoksa taraflar kira ilişkisini her türlü yasal delille ispat edebilir:

• Tanık,
• Kira ilişkisini ortaya koyan ödeme belgeleri,
• İkametgâh kaydı,
• Abonelik belgeleri ve benzerleri.

Hayır. Ev sahibi, sözleşme süresinin bitmesini gerekçe göstererek kiracıyı evden çıkaramaz; kanuna göre sürenin bitmesi nedeniyle sözleşmeyi feshetme hakkı yoktur.

Kiracı ise sözleşmenin yenilenme tarihinden en az 15 gün önce ev sahibine bildirimde bulunarak sözleşmeyi sonlandırabilir. Bildirim yapılmazsa sözleşme aynı koşullarla 1 yıl daha uzar.

Kiralanan ev aile konutu olarak kullanılıyorsa eşlerden biri, diğer eşin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemez.

Sözleşmede kiracı olarak yer almayan eş, ev sahibine yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir; bu durumda ev sahibi fesih bildirimini kiracıya ve eşine ayrı ayrı yapmak zorundadır.

Konut kiralarında kiracının ölümü hâlinde kiracıyla birlikte oturan kişiler, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece kiracılık hakkını sürdürür ve sözleşmenin kiracı tarafı olurlar. Bunun için ölen kiracının mirasçısı olmaları da gerekmez.

Evin satılması durumunda kiracının evden çıkma zorunluluğu yoktur. Önceki ev sahibiyle yapılan kira sözleşmesi, evin yeni sahibiyle devam eder; yeni bir sözleşme yapılması gerekmez.

Yeni ev sahibi, ihtiyaç nedeniyle tahliyedeki şartlar sağlanıyorsa evin tahliyesi için dava açabilir.

Yeni ev sahibi mevcut kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir ve ihtiyacı olmaksızın kiracıyı evden çıkaramaz.

Yeni ev sahibinin konuta ihtiyacı varsa; taşınmazı tapuda devraldığı tarihten itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla, bildirimden sonraki 6 ay içinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliyedeki tüm şartların karşılanması gerekir.

Bu bildirimi yapmamışsa da kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir. Bu durumda da ihtiyacın gerçek ve samimi olması şartı aranır.

Taşınmaz el değiştirdiğinde yeni ev sahibi mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur; yeni bir sözleşme kurulmuş olmaz ve sözleşme kurulduğu şekliyle geçerliliğini sürdürür.

Yeni ev sahibi, yalnızca evi devraldığı için kira artışı yapamaz. Kira artış zamanı geldiğinde, sözleşmede belirtilen oranda ve yasal artış sınırını geçmemek kaydıyla kira artırılabilir.

Hayır. Ev sahibi kira ya da başka bir uyuşmazlık nedeniyle sizi sık sık arayamaz ve evinize gelemez.

• Israrlı arama “kişilerin huzur ve sükûnunu bozma” suçunu oluşturur; şikâyet üzerine 3 aydan 1 yıla kadar hapis cezası öngörülür.
• Ev sahibi, mülkün kendisine ait olduğu gerekçesiyle rızanız olmadan evinize giremez. Bu “konut dokunulmazlığını ihlal” suçudur; şikâyet üzerine 2 yıla kadar hapis veya adli para cezası öngörülür.
• Ev sahibi size hakaret edemez, sizi tehdit edemez. Şikâyet üzerine hakaret için 3 aydan 2 yıla, tehdit için 6 aydan 2 yıla kadar hapis cezası öngörülür.

Ev sahibi, mülkiyet hakkı gereği evi istediği zaman satışa çıkarabilir; kiracı da evi müstakbel alıcılara göstermekle yükümlüdür. Ancak bu yükümlülük sınırsız değildir.

Evin hangi gün ve saatlerde gösterileceği konusunda, tarafların iş ve sosyal durumları gözetilerek bir mutabakata varılmalıdır. Örneğin hafta içi gündüz okulda olması gereken öğrenci bir kiracı, o saatlerde evi göstermeye zorlanamaz.

Taraflar anlaşamazsa gün ve saatlerin mahkeme yoluyla belirlenmesini talep edebilir.

Kira sözleşmesinden kira bedelinin net mi brüt mü olduğu anlaşılmıyorsa, kira bedelinin brüt olduğu kabul edilir.

Sözleşmede stopaj ve KDV’nin kiracı tarafından ödeneceği özel olarak belirtilmemişse, KDV ve stopaj kesintisi yapılarak kalan net tutar ev sahibine ödenir.

Belirleyici olan, arızalanan ya da zayi olan şeyin evin kullanımı için elzem olup olmadığıdır. Su ve elektrik tesisatı, evin altyapısı, banyo ve mutfak kullanımına ilişkin yapı unsurları ve kombi gibi donanımlar, ev sahibinin “kullandırma borcunun” olmazsa olmazıdır.

Bu unsurlarda bir arıza ya da yenileme ihtiyacı doğduğunda durumu derhâl ev sahibine bildirirseniz giderler ev sahibinin sorumluluğundadır. Bildirimi mümkünse yazılı yapın; en azından WhatsApp, SMS veya e-posta gibi dijital bir kanal kullanın.

Arızanın kiracının ağır kusuru veya ihmalinden kaynaklanmaması gerekir. Ev sahibi onarımdan kaçınırsa kiracı onarımı kendisi yaptırıp bedeli kiradan mahsup edebilir; bunun için mutlaka fatura ve ödeme belgesi alınmalıdır.

Anlaşmazlık çıktığında bazı ev sahipleri abonelikleri kapatarak kiracıyı zor durumda bırakabiliyor ve tahliyeye zorlayabiliyor. Bu nedenle bütün aboneliklerin, sözleşmenin kurulması ve evin teslimiyle birlikte kiracının üzerine alınması önemlidir.

Devir yapılmadıysa kira sözleşmesi ve ikametgâh belgesiyle ilgili kurumlara başvurarak abonelikleri hemen kendi üzerinize alın. Abonelikler ev sahibi tarafından kapatılırsa aynı belgelerle yeniden açılması için başvurabilir; ev sahibi hakkında “kişilerin huzur ve sükûnunu bozma” (TCK m. 123) suçundan savcılığa suç duyurusunda bulunabilirsiniz.

Kira sözleşmesinde kiracının depozito vermesi kararlaştırılabilir; bu bedel 3 aylık kira bedelinin toplamını geçemez.

Uygulamada sık görülmese de kural olarak depozitonun kiracı tarafından vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması gerekir. Bu hesaptaki para iki tarafın ortak rızası, kesinleşmiş icra dosyası ya da mahkeme kararıyla çekilebilir. Ev sahibi, sözleşmenin bitiminden itibaren 3 ay içinde kiracıya karşı dava ya da icra takibi başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmezse kiracı parayı çekebilir.

Sözleşmede depozitonun aynen iade edileceği kararlaştırılmamışsa, sözleşme başındaki kira ile depozito arasındaki oran, sözleşmenin sona erdiği tarihteki güncel kiraya uygulanır ve bulunan güncel depozito kiracıya iade edilir.